После распада СССР почти все беларусы жили в арендных квартирах — исправить это решили чеками «Жилье». Вот их история
28 сентября 2025 в 1759042800
Кирилл Папоротников / «Зеркало»
В наши дни чеки «Жилье» - скорее исторический термин, который объясняет реалии девяностых и нулевых годов. А когда-то от их наличия или нехватки зависели судьбы миллионов беларусов. Рассказываем, как и когда они появились, какую роль сыграли и сколько процентов наших соотечественников до сих пор держат их в своих закромах.
От госсобственности - к приватизации
Советский Союз, в котором беларусы жили вплоть до 1991 года, декларировал верность коммунистической идеологии. Собственности было два типа: государственная (общенародная) и колхозно-кооперативная.
На излете Союза в конце 1980-х власти, по крайней мере, допустили развитие до того времени запрещенного частного предпринимательства. Однако в вопросах частной собственности они были категоричны: это был краеугольный камень их идеологии. Это касалось и большинства жилья. Квартиры можно было получить по общегородской очереди, а также от предприятия, однако ждать приходилось десятилетиями. Имелись и другие способы: вступить в жилищно-строительный кооператив или присоединиться к строительству молодежных жилых комплексов. Однако в большинстве случаев собственником жилья считалось государство, владельцы как бы арендовали его.
После распада СССР от былой идеологии отказались. Частная собственность (пусть не на землю, а на жилье) стала реальностью. Оставалось выбрать форму перехода к ней. Одним из вариантов было пойти по пути соседей из стран Балтии. Литва, Латвия и Эстония объявили о реституции - возвращении имущества бывшим владельцам, которые потеряли его после того, как в 1940-м эти страны аннексировал СССР.
Однако в нашей стране эти вопросы в начале 1990-х не обсуждали. С 1917 года прошло слишком много времени. Беларусская Народная Республика, созданная в 1918-м, превратиться в полноценное государство не смогла. Будь такой закон принят, возможно, на часть беларусских земель претендовали бы наследники российских землевладельцев, получивших их от императора (в Восточной Беларуси), или же польских (получивших земли от этого государства в межвоенный период, когда Западная Беларусь управлялась из Варшавы).
Поэтому беларусский парламент - Верховный Совет - пошел по другому пути. В апреле 1992 года был принят Закон «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь». По нему предусматривалось появление чеков «Жилье», которые после нужно было обменивать на недвижимость. Отдельный закон «Об именных приватизационных чеках Республики Беларусь», в котором в том числе шла речь о «Жилье», был принят в июле 1993 года. Оба документа подписал председатель Верховного Совета Станислав Шушкевич.
В открытых источниках мы не нашли информации, кто именно из депутатов разработал и предложил эти документы, существовали ли альтернативные проекты, как проходило их обсуждение и принятие. Единственное, можно утверждать, что закон стал результатом консенсуса между властью и оппозицией. В программе Беларусского народного фронта, ведущей оппозиционной партии того времени, опубликованной в 1993-м, нет какой-либо критики принятого закона и его положений. «Увогуле, з пазіцыі цяперашняга часу я скажу, што добрая палова нашых эканамічных прапаноў была прынятая, і нават некаторыя законапраекты практычна ў поўным (на 90%) выглядзе. Нязменна адвяргалася толькі прапанова пра прыватную ўласнасць на зямлю, а гэта было адным з галоўных элементаў эканамічнай рэформы», - рассказал нам в комментарии для этого текста депутат от БНФ Сергей Наумчик. Так что законопроект могли разработать представители как власти, так и оппозиции.
Начало чеков и отсылка к ценам 1991 года
В приватизации жилья могли участвовать граждане Беларуси, иностранцы и лица без гражданства, постоянно проживающие в нашей стране. Все люди, живущие в как бы своих, но по сути арендных квартирах, могли получить их в свою собственность. Были и исключения. Нельзя было приватизировать комнаты в общежитиях; служебные жилые помещения (кроме тех, что находились в домах совхозов); жилье в зоне, откуда людей выселили после аварии на Чернобыльской АЭС; жилье социального пользования и т. д.
По закону о приватизации каждый гражданин, даже ребенок, получал определенное количество чеков «Жилье» - оно зависело в первую очередь от трудового стажа (его рассчитывали только до 31 декабря 1991-го) и еще нескольких параметров. «Детские» чеки приплюсовывались к родительским.
Если их сумма была равна стоимости жилья (цены были зафиксированы на уровне 31 декабря 1991 года), то квартира или дом приватизировались бесплатно. Иными словами, если жилье в ценах 1991-го стоило тысячу рублей и ее владелец имел чеков на такую же сумму, то квартира переходила в собственность. Если чеков не хватало, то оставшуюся часть жилья надо было выкупить в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации. Если чеков было больше, чем надо, то все делалось бесплатно, а остаток можно было потратить:
- на уплату взноса в кооператив;
- финансирование строительства одноквартирных жилых домов;
- долевое участие в жилищном строительстве;
- погашение задолженности по кредитам банков и ссудам юридических лиц, взятым и использованным на указанные цели;
- покупку жилья (это положение появилось во втором законе, «Об именных приватизационных чеках Республики Беларусь», и касалось граждан и членов их семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий).
Чеки «Жилье» нельзя было продавать, дарить или другим образом передать в собственность кому-либо. Исключением была возможность подарить их родным (бабушкам, дедушкам, родителям, супругу или супруге и детям - в том числе приемным), получить по наследству или по решению суда. На практике чеки потом продавали и другим людям.
Чеки решили выдавать до 1 июля 1999 года.
Максимум - на 6050 рублей
Сколько можно было получить чеков? Базовая ставка, которую в том числе начисляли несовершеннолетним, составляла 650 рублей (или 65 после деноминации 1994 года). За каждый год работы добавляли 120 рублей (12), однако максимальный стаж составлял 45 лет для мужчин и 40 для женщин. Таким образом, человек мог получить чеки не более чем на 6050 неденоминированных рублей (605). Эти ценные бумаги имели номинал от 100 до 5000 рублей (10 до 500).
В середине 1992 года доллар стоил около 150 «зайчиков». Таким образом, 6050 беларусских рублей в формате чеков «Жилье» в середине 1992 года стоили примерно 40,33 доллара. В конце 1993-го официальный курс составлял почти 7000 рублей за доллар. В итоге за стоимость чеков «Жилье» на 6050 беларусских рублей в теории можно было бы получить 86 центов.
В СМИ встречается упоминание, что в самом начале этого процесса квартиры можно было приватизировать буквально по цене буханки хлеба. Вот и конкретный пример: трехкомнатная квартира в минской девятиэтажной панельке в ценах 1991 года стоила 1661 рубль. Таким образом, если вы были одиноки, жили в этой квартире и к концу 91-го работали минимум 8,5 года, то могли самостоятельно приватизировать ее.
Указы Лукашенко и индексация
Всего жилищные квоты получило 5,19 млн беларусов, а вот чеки оказались на руках только у 1,75 млн. Для остальных они, судя по всему, по каким-то причинам были неактуальны. Первая квартира в Беларуси была приватизирована уже в январе 1993 года. Однако долгое время эти процессы шли медленно. К 2000-му было приватизировано лишь 68% жилья, спустя пять лет - 83%.
Процесс резко ускорился благодаря действиям властей. В июне 2005-го вышел декрет Александра Лукашенко, по которому все неиспользованные чеки «Жилье» надо было до 1 января 2007-го перерегистрировать в отделениях «Беларусбанка». В противном случае они признавались недействительными. При этом перерегистрации подлежали только те чеки, которые были получены законным путем (от государства или от родных, а вот купленные - нет). Впрочем, можно предположить, что дело было не в заботе о людях. Возможно, таким образом государство решило списать часть взятых на себя ранее обязательств.
Для тех, кто не спешил действовать и после регистрации, власти подготовили еще один документ. В декабре 2013-го появился указ, по которому конечным рубежом приватизации называлось 30 июня 2016 года. После этой даты неприватизированные квартиры становились арендными. Многих беларусов лишь этот дедлайн заставил действовать.
Кстати, о механизме тех лет. Чтобы оценить стоимость приватизации, первоначальную цену квартиры (судя по всему, речь о 1991 годе, который упоминался в указах) умножали на коэффициенты увеличения цен с учетом инфляции, а также на коэффициент, зависящий от местонахождения и состояния дома. Учитывался процент износа, площадь квартиры, материал стен, наличие смежных комнат, балкона и совмещенного санузла, этаж, высота потолков, индекс качества жилой среды. В итоге за приватизацию квартиры, которая стоила первоначально 1661 рубль, тогда, в 2016-м, выставили счет в 158,6 млн беларусских рублей (или 20 тысяч долларов). Однако эту сумму можно было выплатить в рассрочку на 40 лет (сразу же нужно было заплатить 10%). При этом сумма не индексировалась, а цена фиксировалась в беларусских рублях.
Для покрытия этой суммы можно было пользоваться чеками «Жилье», стоимость которых периодически индексировалась. Например, в Минске в 2016-м она составляла 13,464 деноминированного рубля за один рубль в чеке. Существовали отличия по регионам. В 2022-м в Минске он оценивался в 26,057 рубля, в Гомельской области речь шла о 23,11 рубля, в Минской области - чуть менее 26. В августе 2025 года в Минске чеки в очередной раз проиндексировали до 44,885 беларусского рубля.
Почему происходит индексация, ведь приватизировать квартиры за их счет уже нельзя? Чеки «Жилье» до сих пор сохранили свою силу, но использовать их может только человек, состоящий на учете по улучшению жилищных условий. По данным на июль 2025 года, чеками до сих пор владеют около 2% жителей Беларуси.